افراز قضایی در برابر افراز ثبتی
افراز، جداسازی سهم هر شریک از ملک مشاع است. در املاک ثبتشده، اصل بر رسیدگی اداره ثبت است؛ اما در موارد اختلاف جدی یا اعلام غیرقابل افراز بودن، مسیر قضایی (دادگاه) مطرح میشود. در افراز قضایی، دادگاه با ارجاع به کارشناس و بررسی ضوابط شهرسازی/ثبتی، نقشهٔ افراز را تعیین و حکم صادر میکند.
چه زمانی باید به دادگاه مراجعه کنیم؟
- اعتراض به نظریهٔ اداره ثبت (مثلاً اعلام غیرقابل افراز بودن).
- وجود اختلاف اساسی در حدود اربعه، قدرالسهم، تصرفات یا حقوق ارتفاقی.
- املاک فاقد سابقهٔ ثبت کامل یا مسائل ثبتی پیچیده.
- نیاز به اتخاذ تدابیر تکمیلی (دستور موقت، تأمین خواسته) برای حفظ ملک تا تصمیم نهایی.
مدارک لازم
| مدرک | کاربرد | نکته |
|---|---|---|
| اسناد مالکیت شرکا | احراز مالکیت و قدرالسهم | بهروز بودن نقلوانتقالها را بررسی کنید |
| نقشه و گزارش کارشناسی | بررسی امکان افراز و جانمایی قطعات | ترجیحاً از کارشناس رسمی |
| استعلامات ثبتی/شهرداری | کاربری، حد نصابها، بازداشت/رهن | مانعهای مؤثر را پیشاپیش رفع یا مدیریت کنید |
| نظریهٔ اداره ثبت (در صورت وجود) | پیوست اعتراض و مستند مراجعه به دادگاه | مهلتهای اعتراض رعایت شود |
| وکالتنامه محضری | اختیارات طرح دعوا و پیگیری | ذکر صریح «افراز/تقسیم/فروش» مفید است |
صلاحیت مرجع رسیدگی
مرجع صالح، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. برای اقدامات مقدماتی (استعلامات، دستور موقت منع نقلوانتقال) نیز همان مرجع صالح است. در مرحله اجرا، اداره ثبت با معرفی دادگاه اقدام به صدور اسناد مفروزی میکند.
مراحل عملی و کارشناسی (تایملاین)
تهیه مدارک و ارزیابی فنی
نقشه، استعلامات، بررسی ضوابط و امکان افراز با کارشناس
ثبت دادخواست افراز
در دادگاه محل وقوع ملک؛ امکان درخواست دستور موقت وجود دارد
ارجاع به کارشناسی/نقشهبرداری
تعیین نقشهٔ پیشنهادی افراز با رعایت حقوق ارتفاقی و ضوابط
رسیدگی به اعتراضات شرکا
استماع ایرادات بر نقشه/سهمبندی و تکمیل نظریات
صدور حکم افراز
تعیین قطعات مفروزی و تکلیف مشاعات/ارتفاقات
ارجاع جهت اجرا به ثبت
تنظیم صورتمجلس افراز، صدور اسناد مفروزی
اعتراض به نظریه اداره ثبت
اگر اداره ثبت ملک را غیرقابل افراز بداند یا طرح افراز را رد کند، هر شریک میتواند در مهلت قانونی به دادگاه محل وقوع ملک اعتراض کند. پیوست نظریهٔ ثبت، نقشهٔ اصلاحی و مستندات فنی به تقویت دعوا کمک میکند.
اجرای حکم افراز
پس از قطعیت حکم، دادگاه اجرای آن را به اداره ثبت اعلام میکند. ثبت با تنظیم صورتمجلس افراز و شمارهگذاری قطعات مفروزی، مقدمات صدور اسناد مالکیت جدید را فراهم میکند. در صورت استنکاف یا مانع ثبتی (رهن/بازداشت)، باید تدابیر تکمیلی (فک رهن/هماهنگی با مرجع) صورت گیرد.
دفاعیات رایج و پاسخ حرفهای
- غیرقابل افراز بودن واقعی: ارائه طرح عادلانهٔ جایگزین، کارشناسی تکمیلی، تبیین رعایت حد نصابها.
- اختلاف در قدرالسهم/مالکیت: درخواست رسیدگی مقدماتی به سهام؛ سپس ادامهٔ افراز.
- نقض حقوق ارتفاقی: اصلاح نقشه برای حفظ معبر/حقالعبور/آب مشترک.
- تعارض با کاربری/ضوابط: اخذ استعلامات جدید و همسوسازی با طرحهای شهری/بخشی.
نمونه دادخواستها
الف) دادخواست افراز از دادگاه:
خواهان: … شریکِ پلاک ثبتی … بخش …
خوانده: سایر شرکا: …
خواسته: صدور حکم به افراز ملک مشاع پلاک ثبتی … بخش … مطابق نقشه کارشناسی و رعایت حقوق ارتفاقی
دلایل و مستندات: اسناد مالکیت، نقشه و گزارش کارشناس رسمی، استعلامات، نظریه اداره ثبت (در صورت وجود)
شرح: نظر به شراکت در پلاک ثبتی موضوع دعوا و امکان افراز بر اساس ضوابط، صدور حکم به افراز به شرح نقشهٔ کارشناسی پیوست مورد استدعاست.
ب) دادخواست اعتراض به نظریه ثبت:
خواهان: … شریکِ پلاک …
خوانده: اداره ثبت … و سایر شرکا
خواسته: نقض نظریهٔ غیرقابل افراز بودن و صدور حکم به افراز
دلایل و مستندات: نظریه ثبت، نقشهٔ پیشنهادی اصلاحی، گزارش کارشناس رسمی، استعلامات جدید
شرح: با توجه به امکان افراز بر مبنای نقشهٔ اصلاحی و رعایت حقوق ارتفاقی، نظریهٔ ثبت مخدوش بوده و صدور حکم به افراز مورد تقاضاست.
چکلیست قبل از طرح دعوا
- بررسی دقیق قدرالسهم و بهروزبودن اسناد مالکیت
- تهیه نقشهٔ دقیق و بررسی ضوابط حد نصاب/کاربری
- رفع یا مدیریت موانع ثبتی (رهن/بازداشت)
- تصمیم دربارهٔ درخواست دستور موقت منع نقلوانتقال
- آمادهسازی گزارش کارشناسی و نمونه طرحهای جایگزین
هزینهها و مدت زمان تقریبی
- هزینه دادرسی، کارشناسی، نقشهبرداری و استعلامات
- مدت زمان: بسته به ازدحام شعبه و اعتراضات؛ معمولاً چند ماه تا قطعیت و ارجاع به ثبت
سوالات متداول
تفاوت افراز قضایی با افراز ثبتی چیست؟
افراز ثبتی در اداره ثبت انجام میشود؛ افراز قضایی توسط دادگاه و با کارشناسی قضایی و رسیدگی به اختلافات اساسی.
اگر اداره ثبت ملک را غیرقابل افراز بداند، چه کنم؟
میتوانید در مهلت قانونی به دادگاه محل وقوع ملک اعتراض و طرح افراز قضایی کنید.
برای افراز، همه شرکا باید موافق باشند؟
خیر؛ درخواست هر شریک کفایت میکند. مخالفت سایرین مانع اصل افراز نیست.
اگر نهایتاً افراز ممکن نبود، راهکار چیست؟
فروش ملک مشاع از طریق دادگاه و تقسیم ثمن بین شرکا راهکار قانونی است.
حقالعبور/آب مشترک در افراز چه میشود؟
بهصورت حقوق ارتفاقی یا مشاعات در نقشه و حکم افراز تثبیت و رعایت میشود.
ملک در رهن/بازداشت باشد، افراز شدنی است؟
اصل افراز ممکن است؛ اما برای صدور اسناد مفروزی باید حقوق مرتهن/مرجع بازداشت رعایت یا فک رهن انجام شود.
نقشهٔ افراز را چه کسی تهیه میکند؟
کارشناس رسمی/نقشهبردار به دستور دادگاه با رعایت ضوابط شهرسازی و ثبتی.
آیا میتوان تا پایان رسیدگی، نقلوانتقال را متوقف کرد؟
بله؛ با درخواست دستور موقت یا تأمین خواسته برای حفظ وضعیت موجود.
پس از حکم افراز، چگونه سند جدا میشود؟
دادگاه اجرای حکم را به ثبت اعلام میکند؛ ثبت صورتمجلس افراز را تنظیم و اسناد مفروزی صادر میکند.
چقدر زمان میبرد؟
با توجه به کارشناسی و اعتراضها، معمولاً چند ماه تا قطعیت و سپس اجرا در ثبت.
اگر قدرالسهمها محل اختلاف باشد؟
دادگاه ابتدا قدرالسهم را تعیین/تصحیح میکند، سپس وارد افراز میشود.
پرونده افراز قضایی دارید؟
نقشه و اسناد شما را بررسی و سریعترین مسیر «قابل اجرا» را پیشنهاد میدهیم.