مفهوم و دامنهٔ اجرای ثبت
اجرای ثبت سازوکار وصول و اجرای اسناد رسمی لازمالاجرا توسط ادارات ثبت اسناد و املاک است؛ در حوزهٔ املاک، این سازوکار برای وصول مطالبات مرتهن، تخلیهٔ مورد اجارهٔ رسمی، و اجرای شروط مندرج در اسناد رهنی/شرطی/با حق استرداد بهکار میرود. مزیت آن نسبت به مسیر قضایی، سرعت، تشریفات سادهتر و هزینهٔ پایینتر است؛ اما رعایت جزئیات شکلی و مهلتها حیاتی است.
اسناد رسمی لازمالاجرا و مهمترین مصادیق ملکی
| نوع سند/تعهد | کاربرد ملکی | نکتهٔ حرفهای |
|---|---|---|
| سند رهنی/شرطی/حق استرداد | وصول طلب مرتهن از طریق فروش مال مرهون | تقدم حق مرتهن بر طلبکاران عادی؛ توجه به مبلغ مانده و خسارات |
| اجارهنامهٔ رسمی | تخلیهٔ عین مستأجرهٔ رسمی و وصول اجور معوقه | ابلاغها و انقضای مدت/خیارات را دقیق کنترل کنید |
| تعهدات مندرج در سند رسمی | الزامات مرتبط با انتقال/فک رهن/تسلیم | در صورت مبهم بودن، مسیر قضایی ترجیح دارد |
| گواهی عدم انجام تعهد در دفترخانه | مبنای صدور اجرائیه علیه متعهد | ثبت دقیق مفاد تعهد در سند رسمی کلیدی است |
جریان کار: از صدور اجرائیه تا مزایده (تایملاین)
درخواست صدور اجرائیه
توسط ذینفع سند رسمی (مرتهن/موجر رسمی/متعهدله) در ادارهٔ ثبت محل تنظیم سند یا محل وقوع ملک
ابلاغ قانونی به متعهد
اخطار پرداخت/انجام تعهد در مهلت مقرر؛ مراقبت از صحت نشانی و نحوهٔ ابلاغ
تأمین و بازداشت
بازداشت ثبتی ملک/اموال و ممنوعیت نقلوانتقال تا تسویه یا اجرای تعهد
ارزیابی و کارشناسی
تعیین ارزش پایه برای مزایده؛ امکان اعتراض محدود به نظریهٔ کارشناس
آگهی نوبتی و برگزاری مزایده
انتشار آگهی، اخذ سپرده شرکتکنندگان، فروش به بالاترین پیشنهاد واجد شرایط
تنظیم صورتجلسه فروش و انتقال
پرداخت مطالبات از حاصل فروش، صدور دستور فک بازداشت/رهن، انتقال رسمی به برنده
بازداشت ثبتی و دستورات مکمل
بازداشت ثبتی با درخواست ذینفع و پس از ابلاغ قانونی انجام میشود و مانع از نقلوانتقال رسمی است. حسب مورد، منع نقلوانتقال در دفاتر اسناد رسمی، اخطار به شهرداری/ادارات برای عدم صدور مفاصا یا پایانکار، و جلوگیری از تفکیک/افراز تا تعیینتکلیف، قابل مطالبه است.
اعتراض به عملیات اجرایی و ابطال مزایده
- ترتیب ابلاغهای مخدوش: آدرس غلط، الصاق غیرقانونی، عدم رعایت مهلتها
- ارزیابی معیوب: بیاعتنایی به اوصاف ملک، حقوق ارتفاقی، مشاعات یا محدودیتها
- آگهی ناقص: نقص اطلاعات هویتی/پلاک ثبتی/شرایط شرکت، فقدان سپرده معتبر برنده
- تعارض با حقوق مقدم: بیتوجهی به رهن/بازداشت مقدم و حقوق عینی اشخاص ثالث
اعتراض ابتدا در همان ادارهٔ ثبت (رییس اجرا/هیأت نظارت حسب مورد) مطرح و سپس امکان طرح دعوا در مرجع قضایی برای ابطال عملیات/مزایده فراهم است.
تقدم حقوق عینی و توارد توقیفات
در تعارض توقیفات، زمان ثبت بازداشت/رهن و «نوع حق» تعیینکننده است. حق مرتهنِ مقدم بر طلبکاران عادی و حتی بر برخی بازداشتهای مؤخر ترجیح دارد. در املاک مشاع یا دارای حقوق ارتفاقی، سهم و اوصاف باید در ارزیابی و فروش رعایت شود.
حقوق راهن/مدیون: تقسیط، تبدیل مال موضوع اجرا و توقف موقت
- تقسیط بدهی: با جلب موافقت ذینفع یا تصمیم مقام اجرا در حدود اختیارات
- تبدیل تأمین/مال توقیفشده: معرفی مال جایگزین کافیالثمن برای حفظ حقوق طلبکار
- توقف عملیات: با پرداخت/تودیع بدهی، ارائهٔ حکم مرجع قضایی یا کشف ایراد شکلی مؤثر
- استرداد مازاد حاصل فروش: پس از کسر مطالبات و هزینهها به مدیون مسترد میشود
مدارک لازم
| مدرک | کاربرد | نکتهٔ حساس |
|---|---|---|
| اصل/رونوشت سند رسمی | مبنای صدور اجرائیه | تعهد/شرط باید صریح و قابل اجرا باشد |
| گواهی دفترخانه | عدم انجام تعهد/گواهی مانده بدهی | هماهنگی کامل با مفاد سند |
| استعلام ثبتی | بازداشت/رهنهای مقدم، اوصاف ملک | آخرین وضعیت را پیوست کنید |
| مدارک ابلاغ | صحت تشریفات ابلاغ به متعهد | هر نقص، مبنای ابطال عملیات است |
| گزارش ارزیابی | پایه قیمت مزایده | مهلت اعتراض را از دست ندهید |
نمونه درخواستها/دادخواستها
الف) درخواست صدور اجرائیه و بازداشت ثبتی (به اداره ثبت)
درخواستکننده: … مرتهن/متعهدله …
موضوع: صدور اجرائیه نسبت به تعهد مندرج در سند رسمی شماره … دفترخانه … و بازداشت ثبتی پلاک … بخش …
شرح: نظر به عدم ایفای تعهد/عدم پرداخت مانده بدهی به مبلغ … ریال، صدور اجرائیه، ابلاغ قانونی، بازداشت ثبتی و انجام تشریفات ارزیابی و مزایده مورد استدعاست.
ب) شکایت از عملیات اجرایی و درخواست ابطال مزایده (مرجع صالح)
خواهان: … / خوانده: اداره ثبت … و برنده مزایده … (حسب مورد)
خواسته: ابطال عملیات اجرایی/مزایده به دلیل نقص ابلاغ/ارزیابی/آگهی و صدور دستور توقف
دلایل: پرونده اجرا، مدارک ابلاغ، نظریه ارزیاب، آگهیها، مستندات حقوق مقدم
چکلیست موفقیت در اجرای ثبت
- مطالعهٔ دقیق متن سند رسمی و قابلیت اجرای تعهد
- کنترل نشانیهای صحیح برای ابلاغهای بینقص
- استعلام جامع وضعیت ثبتی، رهنها و بازداشتهای مقدم
- پیگیری فعال مهلت اعتراض به ارزیابی و تشریفات آگهی
- در صورت ایراد مؤثر، فوراً شکایت از عملیات اجرایی را ثبت کنید
هزینهها و زمان
- هزینههای اجرایی ثبت (ابلاغ، کارشناسی، آگهی)، حقالوکاله و هزینههای انتقال
- مدت زمان: معمولاً کوتاهتر از مسیر قضایی؛ اما اعتراضات و مزایده میتواند زمانبر شود
سوالات متداول
کدام اسناد ملکی از طریق اجرای ثبت قابل وصول هستند؟
بهطور معمول اسناد رسمی لازمالاجرا مانند اسناد رهنی/شرطی/با حق استرداد و اجارهنامههای رسمی. هرجا تعهدی صریح و قابل اجرا در سند رسمی درج شده باشد، میتوان مسیر اجرای ثبت را فعال کرد—مشروط به اینکه تعهد نیازمند رسیدگیهای ماهوی پیچیده نباشد.
اگر ابلاغ قانونی به متعهد مخدوش باشد چه میشود؟
هر نقص در نشانی، ترتیب یا شیوهٔ ابلاغ میتواند کل عملیات را قابل ابطال کند. در چنین حالتی، با ارائهٔ مستندات (گواهی پست، برگهای ابلاغ، صورتجلسات)، شکایت از عملیات اجرایی و درخواست توقف را پیگیری کنید.
چطور به ارزیابی ملک در اجرای ثبت اعتراض کنیم؟
اعتراض در مهلت مقرر و نزد مرجع تعیینشده در پرونده اجرا ثبت میشود. مستندات مانند قیمتهای منطقهای، اوصاف ملک، حقوق ارتفاقی و وضعیت مشاعات را ضمیمه کنید. در صورت بیتوجهی جدی، امکان طرح دعوای مستقل برای ابطال عملیات نیز متصور است.
مزایده به چه دلایلی باطل میشود؟
دلایل شایع: آگهی ناقص، ارزیابی معیوب، عدم اخذ سپردهٔ معتبر از برنده، تعارض با حقوق مقدم یا نقص در صورتجلسه فروش. ارائهٔ مستندات هر یک برای صدور حکم ابطال ضروری است.
حق مرتهن در برابر طلبکاران دیگر چگونه مقدم میشود؟
اصل بر تقدم حق عینی مرتهن است؛ یعنی از حاصل فروش، ابتدا طلب مرتهن مقدم پرداخت میشود. بنابراین تاریخ ثبت رهن/بازداشت و مفاد سند در تعیین تقدم نقش کلیدی دارد.
آیا میتوان بهجای فروش ملک، مال دیگری معرفی و توقیف کرد؟
بله، تحت عنوان تبدیل تأمین/مال توقیفی، مدیون میتواند مال جایگزین کافیالثمن معرفی کند. این اقدام مستلزم پذیرش مرجع اجرا و حفظ کامل حقوق ذینفع است.
در اجارهنامهٔ رسمی، تخلیه از مسیر اجرای ثبت امکانپذیر است؟
بلی؛ در صورت انقضای مدت یا تحقق شرط تخلیه در قرارداد رسمی، موجر میتواند از اجرای ثبت درخواست تخلیه کند. رعایت تشریفات ابلاغ و اثبات تحقق شرط، الزامی است.
هزینههای اجرای ثبت بر عهدهٔ چه کسی است؟
هزینههای ابلاغ، کارشناسی و آگهی ابتدائاً توسط متقاضی پرداخت میشود ولی در نهایت از محکومعلیه/مدیون قابل وصول است و از حاصل فروش برداشت میگردد.
اگر همزمان دعوای قضایی مرتبط در جریان باشد، اجرای ثبت متوقف میشود؟
اصل بر جریان مستقل اجرای ثبت است؛ اما ارائهٔ دستور قضایی توقف یا احراز ایراد شکلی مؤثر میتواند عملیات را معلق کند. هماهنگی حقوقی بین دو مسیر توصیه میشود.
برندهٔ مزایده ثمن را نپردازد چه میشود؟
عدم پرداخت در مهلت، به ابطال نتیجهٔ مزایده نسبت به برنده و ضبط سپرده منتهی میشود و مزایده برای مرتبهٔ بعدی تکرار میگردد. هزینهها و خسارات نیز ممکن است مطالبه شود.
راهکار سریع برای متوقف کردن فروش ملک چیست؟
اگر ایراد شکلی جدی یا دعوای ماهوی مؤثر دارید، درخواست توقف عملیات نزد اداره ثبت همراه با مدارک و همزمان اخذ دستور قضایی توقف را پیگیری کنید. هرچه زودتر اقدام شود، شانس توقف بیشتر است.
پس از فروش و وصول طلب، وضعیت رهن/بازداشت چه میشود؟
پس از پرداخت مطالبات و هزینهها، فک بازداشت/رهن دستور داده میشود و مازاد حاصل فروش به مدیون مسترد خواهد شد. ثبت مراتب در دفتر املاک انجام میگیرد.
پرونده اجرای ثبت ملکی دارید؟
مسیر سریعِ قابلاجرا را طراحی میکنیم: از اخذ اجرائیه و بازداشت تا مزایده یا توقف عملیات—با کمترین ریسک ابطال.