تعریف و مبانی قانونی سرقفلی
سرقفلی مبلغی است که مالک (موجر) هنگام اجارهٔ محل تجاری در ابتدای عقد دریافت میکند تا برای مستأجر حق تقدم در اجاره یا استمرار استفاده از محل ایجاد شود. مبنای قانونی آن در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و توافق طرفین است. برخلاف «حق کسب و پیشه و تجارت» که ریشه در قانون ۱۳۵۶ دارد و مبتنی بر فعالیت مستأجر است، سرقفلی ماهیتاً قراردادی و تابع ارادهٔ طرفین است.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
- منشأ حق: سرقفلی قراردادی (قانون ۱۳۷۶)؛ حق کسب و پیشه قانونی (قانون ۱۳۵۶).
- تعیین مبلغ: در سرقفلی، توافق طرفین؛ در حق کسب و پیشه، معمولاً با نظر کارشناس و اوصاف محل.
- آثار تخلف مستأجر: انتقال به غیر/تغییر شغل بدون اذن، حق سرقفلی را متزلزل میکند؛ در ۱۳۵۶ حمایت گستردهتر است.
- بازهٔ زمانی قرارداد: پس از ۱۳۷۶ غالباً «سرقفلی»؛ قراردادهای قدیم (قبل از ۱۳۷۶) ذیل ۱۳۵۶ تحلیل میشوند.
شرایط قانونی مطالبه سرقفلی
- وجود اجارهنامهٔ تجاری معتبر پس از ۱۳۷۶ یا تصریح قراردادی دربارهٔ سرقفلی.
- پرداخت سرقفلی در ابتدای عقد و قابلیت اثبات با رسید/اقرار/قرائن.
- پایان رابطهٔ استیجاری (انقضای مدت/فسخ/تخلیه) یا تحقق سبب قانونی برای مطالبه.
- عدم تخلف مؤثر توسط مستأجر (تغییر شغل، انتقال به غیر بدون اذن، تعدی و تفریط).
مبنای محاسبه مبلغ سرقفلی و ارجاع به کارشناس
در اختلاف دربارهٔ مبلغ، دادگاه معمولاً موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد. معیارها شامل: موقعیت ملک، متراژ، عرف منطقه، کیفیت بنا، قدمت، میزان رونق کسبوکار، عرض معبر، طبقه و دسترسی است. اگر مبلغ قرارداد روشن باشد، اصل بر همان مبلغ است مگر دلایل قوی بر تعدیل/تفاوت ارائه شود.
مدارک و مستندات لازم
| مدرک | کاربرد | توضیح سئو/حقوقی |
|---|---|---|
| اجارهنامهٔ تجاری | اثبات رابطهٔ موجر و مستأجر | تاریخ، مبلغ، تصریح به سرقفلی و امضای طرفین را برجسته کنید |
| رسید/اقرار پرداخت سرقفلی | اثبات پرداخت وجه به موجر | در نبود رسید، قرائن و شهادت معتبر جمعآوری شود |
| اظهارنامهٔ رسمی | اعلام مطالبه/استرداد پس از تخلیه | حُسن نیت و تمکین را نشان میدهد |
| صورتجلسهٔ تخلیه/تحویل | پایان رابطهٔ استیجاری | مبدأ زمانی مطالبه را مستند میکند |
| گزارش کارشناسی/نمونهمعاملات | تعیین مبلغ عادلانه | به عرف منطقه و شاخصهای موقعیتی استناد کنید |
صلاحیت مرجع رسیدگی
اصل بر صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. در صورت وجود شرط داوری معتبر، امکان ارجاع به داوری وجود دارد، مگر موضوع از دعاوی غیرقابل ارجاع باشد. برای اجرای رأی و وصول مبلغ، میتوان از واحد اجرای احکام یا اجرای ثبت (حسب مستندات) پیگیری نمود.
مراحل طرح دعوا (تایملاین)
ارسال اظهارنامه
مطالبهٔ رسمی سرقفلی پس از پایان اجاره/تخلیه
ثبت دادخواست
خواسته: مطالبه مبلغ سرقفلی به نرخ قراردادی/کارشناسی
ارجاع کارشناسی
تعیین میزان عادلانه با توجه به معیارهای عرفی و موقعیت
صدور و اجرای رأی
محکومیت موجر به پرداخت؛ سپس اقدام برای وصول
دفاعیات رایج موجر و پاسخ حرفهای
- عدم پرداخت سرقفلی: با ارائهٔ رسید/اقرار/شهادت معتبر و گردش وجوه پاسخ دهید.
- انتقال به غیر/تغییر شغل: در صورت اذن کتبی یا سکوت مؤثر موجر، مانع از سقوط حق است.
- قرارداد پیش از ۱۳۷۶: توضیح حقوقی تفاوت رژیمها و انطباق صحیح خواسته (سرقفلی vs کسب و پیشه).
- مبلغ غیرواقعی: استناد به عرف محله، نمونهمعاملات و گزارش کارشناسی متقن.
نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی
خواهان: … فرزند … به نشانی …
خوانده: … (موجر) به نشانی …
خواسته: مطالبهٔ مبلغ سرقفلی به میزان … ریال به نرخ قراردادی/کارشناسی، بهانضمام خسارات دادرسی و تأخیر تأدیه
دلایل و مستندات: اجارهنامهٔ تجاری مورخ …، رسید/اقرار پرداخت سرقفلی، اظهارنامهٔ رسمی شماره …، گزارش کارشناسی
شرح دادخواست: برابر اجارهنامهٔ مورخ …، اینجانب مبلغ … ریال بابت سرقفلی به خوانده پرداخت نمودهام. با انقضای مدت/تخلیهٔ عین مستأجره و ارسال اظهارنامه، علیرغم مطالبهٔ رسمی، نامبرده از پرداخت وجه استنکاف مینماید. لذا با عنایت به مستندات تقدیمی و اوضاع و احوال حاکم بر ملک، صدور حکم به پرداخت سرقفلی به میزان کارشناسیشده بهانضمام کلیهٔ خسارات قانونی مورد استدعاست.
سوالات متداول
آیا سرقفلی قابل انتقال به دیگری است؟
بله؛ در صورت رضایت موجر یا پیشبینی در قرارداد. انتقال بدون اذن میتواند حق را متزلزل کند.
اگر سرقفلی در قرارداد ذکر نشده باشد، امکان مطالبه هست؟
فقط در صورت اثبات پرداخت یا تعهد صریح موجر. صرف فعالیت تجاری، سرقفلی ایجاد نمیکند.
مبنای کارشناسی مبلغ سرقفلی چیست؟
موقعیت، متراژ، دسترسی، رونق کسبوکار، کیفیت بنا و عرف معاملات مشابه در همان محدوده.
صلاحیت مرجع رسیدگی کجاست؟
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک؛ مگر شرط داوری معتبر وجود داشته باشد.
پروندهٔ مطالبه سرقفلی دارید؟
مدارک شما را ارزیابی و سریعترین مسیر «قابل اجرا» را پیشنهاد میکنیم.